Derfor låner virksomhedsejerne ikke bare billigt hos realkreditinstitutterne

Derfor låner virksomhedsejere ikke bare hos realkreditinstitutterne når de skal bruge finansiering.

Virksomhedslån med sikkerhed i private ejerboliger
Flere af vores långivere har undret sig over, at virksomheder søger om lån gennem Flex Funding, hvor virksomhedsejeren stiller sikkerhed for lånet i sin private ejerbolig. Mange mener, at virksomhedsejerne i stedet burde optage et nyt og billigere realkreditlån og selv låne pengene ud til virksomheden. Det vil vi gerne give et svar på.

Nye og skrappere vilkår
Vilkårene for realkreditlån er blevet strammet for alle. Der stilles nu skrappere krav end tidligere til fremtidig indkomst, gældsfaktor og formue. Det håndhæves på sådan en måde, at det i mange tilfælde begrænser de selvstændige erhvervsdrivendes muligheder. Dette har vi flere eksempler på i dette nyhedsbrev.

Geografisk beliggenhed spiller ligeledes en rolle. Beliggenhed i de store byer betyder langt højere krav til indkomst, mens beliggenhed i yderområder påvirker risikovurderingen.

I det følgende belyser vi forskellige forhold, som vi har erfaret gør det sværere for mange virksomhedsejere at få tillægslån hos realkreditinstitutterne. Dette er også årsagen til, at det giver god mening for virksomhederne at få formidlet et fastforrentet lån gennem Flex Funding, hvor der stilles sikkerhed med pant i virksomhedsejerens private ejendom.

Sådan er lånevilkårene for realkreditlån blevet strammet
Erhvervsministeriet og Finanstilsynet har ad flere omgange strammet lånevilkårene for boligejerne, senest med virkning pr. 1. januar 2018. De seneste stramninger er indført af frygt for overophedning på boligmarkederne i de større byer. De større byer er København og omegnskommuner samt Aarhus. Desuden har Finanstilsynet fundet anledning til præcisering af forhold, der gælder ved belåning af boliger i alle geografiske områder.

Hvor realkreditinstitutterne tidligere baserede deres långivning på ejendommens værdi, skal det nu i høj grad baseres på robustheden af låntagers fremtidige indtjening, formueforhold og ejendommens geografiske beliggenhed. Finanstilsynets regler er ganske detaljerede. Ved bevillinger skal der vurderes robustheden af kundens fremtidige indtjening og likviditet, også ved en eventuel forværring af kundens økonomiske forhold. Endvidere skal der være oplysninger om kundens reelle formue, gældsfaktor/gearing samt rådighedsbeløbet under forudsætning af traditionel fast forrentet finansiering med afvikling. Endelig skal der være en analyse af låntagers muligheder for at overholde en hurtigere tilbagebetaling og en højere rente.

Krav til indkomst og formue
Et vigtigt nøgletal er som nævnt kundens gældsfaktor/gearing. Det udtrykker, hvor stor en gæld kunden har i forhold til husstandsindkomsten. Er en husstands samlede gæld inkl. realkredit på eksempelvis 1,5 mio. kr. og husstandsindkomsten på 500.000 kr., er gældsfaktoren 3 (1.500.000/500.000 = 3). Gældsfaktoren er bestemmende for, hvilke realkreditprodukter der må bevilges. Kunder med en høj gældsfaktor/gearing bør have en robust, positiv formue. Det betyder, at formuen bør forblive positiv, hvis boligen falder i værdi. Ved en gældsfaktor/gearing mellem 4 og 5 bør formuen således som hovedregel være positiv, selv om boligen falder 10 pct. i værdi. Ved en gældsfaktor/gearing på over 5 bør formuen som hovedregel være positiv, hvis boligen falder 25 pct. i værdi.

Meget høje krav til husstandsindkomst i de større byer
I tabellen nedenfor har vi beregnet kravet til minimum årlig husstandsindkomst for en række større byer, hvis en kunde ønsker en realkreditbelåning med variabel rente med kortere rentebinding end 5 år (F1-F4) med eller uden afdrag op til 80% af boligens værdi. Der er taget udgangspunkt i gennemsnitlige handelspriser og kvadratmeter pr. kommune og det forudsættes, at husstanden ikke har anden gæld, men en positiv formue, som opfylder Finanstilsynets krav.

Beregningen er foretaget på baggrund af de gennemsnitlige salgspriser for hhv. villaer og ejerlejligheder i 1. kvartal 2018 i de viste kommuner. Kilder: Boliga, Danmarks Statistik og FinansDanmark.

Det fremgår af tabellen, at kravet til årlig husstandsindkomst er minimum 1.132.000 kr. i København ved belåning af villaer (gennemsnitlig) og tilsvarende minimum 859.000 kr. i Rødovre samt 627.000 i Høje-Taastrup. Til sammenligning var husstandsindkomsten i gennemsnit for husstande med ejerboliger hhv. 813.308 kr. i København, 736.528 kr. i Rødovre og 671.825 kr. i Høje-Taastrup i 2016 ifølge Danmarks Statistik. Kombineret med kravet om en positiv formue bliver mange boligejere og boligkøbere ramt af stramningerne.

Især de selvstændige rammes hårdt
Efter finanskrisen er det blevet svært for mange mindre virksomheder og iværksættere at få finansiering. Hvad enten det er en helt nystartet virksomhed, et nyt produkt, generationsskifte, eller en virksomhed med et vækstpotentiale, som kræver større midler at få udviklet. Før skærpelsen af långivningen fandt mange virksomhedsejere en udvej ved at belåne friværdien i deres private ejerbolig med et billigt realkreditlån til at finansiere deres virksomhed med. Nu er en sund privatøkonomi og en virksomhedsformue ikke længere en garanti for, at de kan få realkreditlån i deres private ejerbolig. Vi oplever dagligt, at selvstændige får et nej med mange forskellige begrundelser:

• Hvis der ikke over for banken kan dokumenteres en fast løn over længere tid, fordi de lader mest muligt stå i deres virksomhed som opsparet overskud.

• Hvis virksomheden har realiseret et underskud (eksempelvis på grund af større enkeltstående udviklingsomkostninger eller investering i vækst), vurderes den selvstændiges fremtidige lønindkomst ikke som robust.

• Kravet til en gældsfaktor/gearing mellem 4 og 5 bliver anvendt for samtlige realkreditprodukter.
  Ved opstartsvirksomheder vurderes den selvstændiges fremtidige lønindkomst ikke som robust, uanset om der er investeret kapital i virksomheden og uanset holdbarheden af forretningskonceptet.

• Hvis formueværdien af virksomheden indgår i formueopgørelsen bliver den fratrukket, da formuen opgøres som kundens likvide formue (bankindeståender, børsnoterede værdipapirer, køretøjer o.l.). For mange medfører det en negativ formue. Af samme årsag fik en kunde afslag trods en meget stor pensionsopsparing i banken, hvis værdi oversteg den ansøgte 80 procents belåning af ejerboligen.

• Hvis man er selvstændig med en alder over 55 – 60 år vurderes den fremtidige lønindkomst ikke som robust, uanset man har en sund virksomhed, som har potentiale til at blive solgt.

Hurtigere ekspedition og mindre besvær ved at låne gennem Flex Funding
Vi oplever også, at der er låntagere, som fravælger realkreditlån til fordel for et lån gennem Flex Funding, uanset at de måtte opfylde alle betingelserne for et realkreditlån. Selvom den pålydende rente er højere, så kan et lån gennem Flex Funding godt være et fornuftigt alternativ, hvis der ønskes en kortere løbetid end 10 år, og der anvendes et eksisterende ejerpantebrev i boligen som sikkerhed. Vi oplever også, at det har stor betydning for mange virksomheder at undgå besværet, kompleksiteten og ventetiden på et realkreditlån. Dette har også en stor betydning, når virksomheden skal foretage en disposition, som kræver et svar inden for en kort tidsramme.

Vi håber at denne information kan medvirke til at give dig indsigt i virksomhedernes lånevilkår.

Vil du vide mere om placering af penge og afkast hos Flex Funding?

Flex Funding har formidlet erhvervslån til mere end 100 virksomheder, foreninger og selvejende institutioner til mange forskellige formål. Vore investorer har i gennemsnit opnået et afkast på 7,71% p.a.